Ursprünglich wurde die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) für öffentliche Bauaufträge entwickelt. Der rechtliche Teil B wird jedoch auch regelmäßig bei privaten Bauten angewendet. Genau genommen ist die VOB/B lediglich ein vorformuliertes Vertragswerk, dessen Teil B die Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen, Haftung, Abnahme und Gewährleistung regelt.

Einige Regelungen der VOB verdienen besondere Beachtung, denn bei Unkenntnis können diese sich schnell zuungunsten des Bauherrn auswirken. So gibt es in der VOB den Fall einer "fiktiven" Abnahme: Wird keine förmliche Abnahme verlangt, so gilt die Leistung zwölf Werktage nach der schriftlichen Mitteilung der Fertigstellung als abgenommen. Ebenso wird der Einzug ins neue Heim nach einer Frist von sechs Werktagen als stillschweigende Abnahme des Gewerks gewertet.

Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, Verträge über Bauleistungen auch auf Basis von anderen Bedingungen abzuschließen. Eine echte Alternative sind zum Beispiel die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Im direkten Vergleich bietet das BGB dem Bauherrn einige Vorteile:

• Verjährungsfrist: Während das BGB bei Baumängeln einen Fünf-Jahres-Schutz und nach Mängelbeseitigung weitere fünf Jahre gibt, gewährleistet die VOB/B nur vier und nach einer Mängelbeseitigung nur zwei Jahre.
• Vertragsbeendigung: Nach dem BGB können Bauherren den Vertrag beenden, wenn ein Mangel trotz Fristsetzung vom Unternehmer nicht beseitigt wird. Der VOB/B reicht Untätigkeit des Unternehmers nicht. Zusätzlich ist eine Vorabandrohung der Kündigung des Vertrages notwendig.
• Bauabnahme: Bei einem Vertrag auf BGB-Basis kann der Bauherr die Abnahme so lange verweigern, bis der Mangel beseitigt ist. Nach VOB kann der Bauträger die Abnahme und Bezahlung verlangen, wenn nur „unwesentliche“ Mängel vorliegen. Der Bauherr muss in diesem Fall die Mängel im Nachgang geltend machen.
• Hinweispflichten: Nach dem BGB muss der Unternehmer aktiv informieren, wenn die Abnahme einer Bauleistung auch ohne ausdrückliches Einverständnis des Bauherrn erfolgen soll. Die VOB/B verzichtet auf diese Informationspflicht.
• Vergütungsanspruch: Hier bietet die VOB eine für den Bauherrn vorteilhafte Regelung. Der Vergütungsanspruch für die Schlusszahlung tritt nach BGB mit Abnahme der Leistung ein, nach VOB erst zwei Monate später.

Einmal mehr kommt es auf das Kleingedruckte an. Bei der Ausgestaltung des Vertragswerkes sollten sich Bauherren deshalb ganz intensiv mit den Details auseinander setzen oder diese mit einem Rechtsexperten durchsprechen. Schriftliche Zusatzvereinbarungen können mögliche Streitpunkte wirksam entschärfen und die notwendige rechtliche Sicherheit für beide Vertragspartner schaffen.

Vor allem lässt die VOB an einigen Stellen Regelungen vermissen, die zu mehr Transparenz aufseiten des Bauherrn führen könnten. Beispielsweise besteht keine Verpflichtung des Bauunternehmers, den Bauherrn auf mögliche Kostenrisiken, etwa durch notwendige Zusatzleistungen, hinzuweisen. Außerdem sind die Zeitangaben des Unternehmers in einem Bauzeitenplan laut VOB nur dann verbindlich, wenn dies ausdrücklich vereinbart wird.

Schon seit langem fordern Verbraucherverbände deshalb die Schaffung eines privaten Bauvertragsrechts, dessen Regelwerk die Rechten und Pflichten von Auftraggeber und –nehmer eindeutig und rechtssicher regelt und so gerade privaten Bauherren eine sichere Grundlage für ihr Bauvorhaben bietet.

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