Der Kauf einer Immobilie geschieht stets in mehreren Schritten. Es gilt das Prinzip: Der Käufer sichert sich sukzessive die Rechte an der Immobilie, der Verkäufer Schritt für Schritt das vereinbarte Geld. Bevor es zum eigentlichen Notartermin kommt, sind mit dem Verkäufer alle wesentlichen Konditionen und Vertragsdetails auszuhandeln. Hierbei kann die Mitwirkung eines Maklers hilfreich sein, denn dieser kennt die wichtigsten Fallstricke beim Vertragsprocedere und kann bei Bedarf zwischen den Parteien vermitteln. Folgende Punkte sind vorab zu klären: Welche Mängel bestehen derzeit am Objekt? Wer beseitigt diese? Wann werden sie beseitigt? Zu welchem Zeitpunkt kann der neue Eigentümer einziehen? Wann fließt das Geld?

Bei der Mängelliste ist unter anderem darauf zu achten, dass sich der Käufer zusichern lässt, dass dem Verkäufer keine versteckten Mängel bekannt sind. Durch diesen Passus kann der Altbesitzer auch im Nachhinein noch haftbar gemacht werden. Letztlich ist die Mängelbeseitigung aber Verhandlungssache. Sie kann zum Beispiel auch über den Verkaufspreis reguliert werden. Bei Altbauten besteht die Praxis, nur selten umfangreiche Haftungsrechte zu übernehmen; bei neueren Eigentumswohnungen sollte sich der Käufer vergewissern, dass für Instandhaltungsmaßnahmen ausreichend Rücklagen vorhanden sind. Ist dies nicht der Fall, kann ein Ausgleich über den Verkaufspreis erfolgen.

Sind sich beide Seiten einig, geht’s zum Notar. Dieser veranlasst dann die nächsten Schritte: Er beantragt die Auflassungsvormerkung, lässt die alte Grundschuld löschen und veranlasst die Gemeinde, auf ihr Vorkaufsrecht für das Grundstück zu verzichten. Gemeinsam mit dem Notar oder dem Makler nimmt der Käufer Einblick in das Grundbuch. Daraus ist zum Beispiel ersichtlich, wem die Immobilie tatsächlich gehört und wie hoch sie aktuell belastet ist. Ist der Grundbuchauszug unverständlich, so kann sich der Käufer die Einzelheiten von den Experten erklären lassen. Auf diese Weise werden nicht nur Unklarheiten beseitigt, sondern auch unangenehme Überraschungen ausgeschlossen.

Der eigentliche Eigentumserwerb geschieht dann mit der Umschreibung im Grundbuch. Dieser Vorgang kann etliche Tage dauern und wird vom Notar überwacht. Solange die Grundbuchänderung nicht geschehen ist, bleibt der Alteigentümer rechtlich gesehen Besitzer der Immobilie. Ist der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen, kann der Kaufpreis Richtung Verkäufer fließen. Mit der formalen Umschreibung befreit sich der Alt-Eigentümer von seinen Verpflichtungen, der neue Eigentümer tritt in dessen Fußstapfen.

Tipp: Für die einzelnen Schritte des Eigentums-übergangs ist die Unterstützung durch Immobilienprofis grundsätzlich anzuraten. Makler und Notare haben nämlich die Pflicht, die Vertragsparteien umfassend zu beraten und für eine korrekte Abwicklung des Geschäfts zu sorgen. Dadurch erhält der Käufer ein hohes Maß an Sicherheit.

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