Der materielle und finanzielle Aufwand schwankt je nach Erhaltungszustand des Objekts. Bei Neubauten fallen Reparaturen gewöhnlich erst nach zehn bis 15 Jahren an. Dann müssen Fassaden gestrichen, Armaturen ausgetauscht und die Heizung überprüft und gegebenenfalls repariert werden. Bei Bestands-immobilien können Sanierungen oder Modernisierungen bereits früher anfallen und der Aufwand kann höher sein. Sind Fenster, Dach oder Heizung marode, hilft oft nur ein kompletter Austausch. Zehn- oder zwanzigtausend Euro sind da schnell verbraucht.

Um Modernisierungen frühzeitig planen zu können, sollte man wissen, in welchem zeitlichen Abstand Erhaltungsinvestitionen anfallen und mit welchem Betrag man in etwa rechnen muss. Als Faustregel gilt:

• Der Außenanstrich ist etwa alle 10 Jahre fällig, Kosten: 3.000 bis 5.000 Euro
• Die Küche sollte alle 15 Jahre erneuert werden, Kosten: etwa 7.500 bis 20.000 Euro
• Bäder sind nach etwa 15 Jahren renovierungsbedürftig, Kosten: 5.000 bis 25.000 Euro
• Heizung und Heizkörper müssen nach etwa 15 Jahren getauscht werden, Kosten: 10.000 bis 15.000 Euro
• Fenster und Außentüren halten rund 20 Jahre, Kosten: 5.000 bis 20.000 Euro
• Der Außenputz ist nach 20 bis 30 Jahren zu erneuern, Kosten: 20.000 bis 35.000 Euro
• Eine Dacherneuerung steht nach 30 bis 50 Jahren an, Kosten: 20.000 bis 50.000 Euro

Umsichtige Immobilienkäufer beginnen bereits ab dem Einzugsjahr mit der Bildung von Rücklagen. Hausbesitzer sollten es dabei wie Eigentümer in Gemeinschaftswohnanlagen halten, die regelmäßig einen bestimmten Betrag in die Instand-haltungsrücklage stecken. Bei kurzfristig notwendigen Reparaturen kann der Eigentümer dann stets auf einen gewissen Kapitalstock zurückgreifen – das spart Kreditzinsen. Immobilienexperten raten etwa zehn Prozent des Verkehrswertes für Instandsetzung und Renovierung einzuplanen. Wichtig: Notwendige Reparaturen sollte man nicht hinausschieben. Der Aufschub verursacht nur weitere Kosten, denn der Sanierungsaufwand steigt mit wachsendem Schaden.

Stehen größere Modernisierungen an, reichen die gebildeten Rücklagen nicht immer aus. In solchen Fällen können Eigentümer auf preiswerte Finanzhilfen von öffentlichen und privaten Geldgebern zurückgreifen.

• Bausparvertrag: Ein beliebtes Instrument für Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen ist der Bausparvertrag. Nicht selten werden Bauspar-summen von fünfzehn- oder zwanzigtausend Euro mit geringen monatlichen Beiträgen quasi "nebenbei" angespart. Im Bedarfsfall kann man dann schnell und unkompliziert auf das angesparte Guthaben und – wenn nötig – auf die vereinbarte Darlehenssumme zugreifen. Kreditinstitute wie die Allianz Dresdner Bausparkasse bieten zusätzlich die Kombination mit Sofortkrediten, die später mittels Bausparvertrag getilgt werden. Positiv: Dank Zinsfestschreibung wissen Investoren bereits bei Abschluss eines Bausparvertrages, wie hoch der Darlehenszins später ausfällt. Zudem unterstützt der Staat Modernisierer unter bestimmten Voraussetzungen mit Geldprämien.
  
• KfW-Mittel: Günstige Modernisierungskredite bietet auch die staatliche KfW-Förderbank an. Seit 2007 gelten hier neue, verbesserte Konditionen im CO2-Sanierungsprogramm. Neu im Programm ist, dass Modernisierer, die keinen Kredit benötigen, einen Zuschuss in Anspruch nehmen können. Dieser richtet sich nach der Höhe der CO2-Einsparung. Bezuschusst werden fünf Prozent der Investitionskosten, maximal 2.500 Euro je Wohneinheit. Bei einer Sanierung, die bis auf Neubauniveau führt, zahlt die KfW bis zu zehn Prozent der Baukosten – höchstens jedoch 5.000 Euro pro Wohneinheit.

Bei der Inanspruchnahme von Förderdarlehen gibt es ebenfalls Neuerungen. So brauchen Modernisierer seit 2007 keine Energieeinsparberechnung mehr vorzulegen. Außerdem wurde die Altersbegrenzung für auszu-tauschende Heizungsanlagen abgeschafft. Da die KfW-Bank die Vergabe von Förderkrediten von Art und Umfang der geplanten Sanierungsmaßnahmen abhängig macht, sollte man sich vorab über die einzelnen geförderten Pakete informieren.

© Insignio (ge)