Frage: Wir möchten an unserem über 30 Jahre alten Haus die Fenster erneuern. Was raten Sie uns: Sollen wir Kunststofffenster nehmen oder nicht?

Klaus Kellhammer: Wenn Ihr Haus über 30 Jahre alt ist, dann haben Sie sicher noch Holzfenster. Holzfenster können Sie auch ruhig wieder einbauen lassen. Kunststofffenster haben Holzfenstern gegenüber keinerlei Vorteile. Im Gegenteil: Kunststofffenster sind wärmedämmtechnisch schlechter als Holzfenster. Und auch das alte Vorurteil, Holzfenster bräuchten so viel Pflege, stimmt nicht mehr: Ein modernes Holzfenster, beispielsweise aus Merantiholz, muss - je nachdem, wie stark es der Witterung ausgesetzt ist - frühestens nach zehn Jahren einmal ausgebessert oder nachgestrichen werden. Meist hält der Originalanstrich 20 bis 30 Jahre lang. Denken Sie aber daran: Wenn Sie jetzt erstmals Isolierglasscheiben einbauen, dann holen Sie sich unter Umständen Feuchteschäden ins Haus. Meist muss parallel zum Fensteraustausch auch die Fassade gedämmt werden. Fragen Sie im Zweifel unbedingt vorher einen Bausachverständigen.


Frage: Wir haben ein Bauernhaus von 1965 gekauft und wollen es nun sanieren und die Stallungen zum Wohnen ausbauen lassen. Worauf müssen wir achten?

Klaus Kellhammer: Alte Häuser haben grundsätzlich folgende Probleme: Überaus schlechte Wärme-dämmung der Fassaden, meist ungedämmte Dächer und Kellerdecken, alte Heizungsanlagen, überalterte Elektroleitungen, oft noch ohne Nullleiter, und marode Sanitärinstallationen. Bei alten Stallungen kommen noch Schäden durch Salpeter hinzu. Fenster, sichere Treppen und wohnlicher Innenausbau fehlen im einstigen landwirtschaftlichen Gebäude völlig. Eine solch umfangreiche Sanierung sollten Sie nicht mit Bord-mitteln beginnen, sondern erst einmal ein umfassendes Sanierungsgutachten vom unabhängigen Sachver-ständigen anfertigen lassen. Er weiß, wie und vor allem in welcher Reihenfolge das Anwesen saniert werden muss. Er kennt auch die Kosten und hilft Ihnen, die Sanierungsmaßnahmen in sinnvollen Etappen - auch finanziell überschaubar - einzuteilen.


Frage: Wir möchten ein Reihenhaus aus dem Jahre 1980 kaufen. Mit welchen Problemen müssen wir rechnen?

Klaus Kellhammer: Grundsätzliches Problem bei allen Reihenhäusern ist der Schallschutz. Zwar müssen seit Anfang der 1970er Jahre die Häuser innerhalb der Reihe schallschutztechnisch getrennt werden, aber die Bauausführung ist auch bei neueren Reihen- und Doppelhäusern erfahrungsgemäß mangelhaft. An diesem Problem können Sie nicht viel ändern, allenfalls schallschluckende Bodenbeläge einbauen und die Nachbarn dazu bewegen, dasselbe zu tun. Ein anderes Problem sind die meist vom Keller bis ins Dach durch-gehenden, offenen Treppenhäuser. Wärmetechnisch sind sie eine Katastrophe, denn die kalte Luft kann vom Keller direkt in alle Wohnräume ziehen. Einzige Abhilfe: Dämmung des Kellers und Abschottung des Treppen-hauses, eventuell durch Glasumbauten. Das wird aber nicht ganz billig.


Frage: Wir wollen ein Reihenhaus aus den 1970er Jahren kaufen. Aber die Zimmer sind so ungünstig geschnitten. Was können wir tun?

Klaus Kellhammer: Das ist ein typisches Problem. Reihenhausgrundrisse sind nun einmal standardisiert und für die drei- bis maximal vierköpfige Familie gedacht. Aber: Weil Reihenhäuser ja auch recht sparsam gebaut werden, sind die Zwischenwände im Haus selbst meist nur elfeinhalb Zentimeter dick. Solche so genannten Elf-Fünfer-Wände können Sie in der Regel herausnehmen lassen. Sie sind meist statisch ohne Bedeutung.


Frage: Wir wohnen seit 30 Jahren in einem Reiheneck-haus. Nun sind die Kinder ausgezogen und wir wollen das Haus für unser Alter herrichten. Auf Dauer soll das Haus barrierefrei benutzbar sein. Was können wir tun?

Klaus Kellhammer: Ein mehrgeschossiges Gebäude wie ein Reihenhaus lässt sich nur schwer völlig barrierefrei gestalten, dazu müssen Sie Aufzug oder Treppenlift einbauen und die meisten Türen verbreitern. Aber bis es soweit ist und Sie wirklich eine Treppensteighilfe benötigen, können Sie bereits mit dem Umbau beginnen und sich großzügig ausbreiten. In den meisten Reihenhäusern bestehen nämlich die Innenwände aus nicht tragenden elfeinhalb Zentimeter dicken Elementen. Die können Sie entfernen lassen. So entstehen weitläufige, helle Räume. Da in der Regel gerade im Reihenhaus auch Küche und Bad – wegen der Wasserleitungen – genau übereinander liegen, können Sie beide Räume bei Bedarf auch tauschen: Dann kann zum Beispiel ein gehbehinderter Partner unten wohnen und hat das komfortable Bad gleich nebenan, während der noch rüstigere Partner nach oben übersiedelt und dort auch die Küche nutzen kann. Übrigens: Beim Reiheneckhaus lässt sich unter Umständen auch außen ein Aufzug anbauen.


Frage: Wir wollen unser gut 40 Jahre altes Haus energetisch sanieren und zunächst einmal die Fenster austauschen. Das ist eine überschaubare finanzielle Größe. Worauf müssen wir dabei achten?

Klaus Kellhammer: Leider ist es mit dem einfachen Fensteraustausch in der Regel nicht getan. Im Gegenteil: Wenn Sie alte Einscheiben- gegen neue Isolierglasfenster austauschen, dann müssen Sie auch gleichzeitig über die Wärmedämmung nachdenken, sonst holen Sie sich Feuchte- und sogar Schimmel-schäden ins Haus. Das Problem ist folgendes: Die neuen Fenster sind besser gedämmt als die alten und schließen auch dichter. Dadurch kann die in jedem Haus vorkommende und ganz normale feuchte Innenraumluft nicht mehr ohne weiteres entweichen. Außerdem waren Ihre alten Fenster bislang der kälteste Punkt in der Außenwand. Dort hat sich auch das Kondenswasser niedergeschlagen, und Sie konnten es bequem abwischen. Jetzt sind die Fenster besser gedämmt, folglich liegt jetzt der kälteste Punkt nicht mehr am Fenster, sondern irgendwo in der Wand. Und genau dort schlägt sich jetzt – und zwar zunächst oft lange unbemerkt - die Feuchtigkeit nieder und verursacht Schimmel. Mein Rat: Lassen Sie nicht nur Ihre Fenster sanieren, sondern beginnen Sie mit der Dämmung von Dach und Fassade. Fragen Sie aber vorher unbedingt einen unabhängigen Sachverständigen. Er kennt sich mit diesen diffizilen Problemen aus.


Frage: Wir haben Schimmel im Keller, in einem unbelüfteten Raum. Was raten Sie uns?

Klaus Kellhammer: Kalte, ungelüftete Räume sind oft von Schimmel betroffen. Das ist ein ganz typischer Schaden. Sorgen Sie am besten für gute Be- und Entlüftung, damit ein Luftaustausch zwischen innen und außen stattfinden kann. Dann zieht auch die Feuchtigkeit ab und entzieht damit dem Schimmel den Nährboden. Den Schimmelschaden müssen Sie natürlich außerdem sanieren lassen, denn manche Schimmel-pilzarten gefährden die Gesundheit.


Frage: Wir erwägen, einen Flachdachbungalow zu kaufen. Mit welchen Problemen müssen wir da rechnen?

Klaus Kellhammer: Das Flachdach war vor allem in den 1960er Jahren weit verbreitet und machte eigentlich von Beginn an Probleme. Das lag aber meist nicht an der Technik, sondern an schlechter Bauausführung. Wer heute einen Flachdachbungalow sanieren möchte, der sollte nur mit erfahrenen Fachfirmen arbeiten. Der unabhängige Bausachverständige hilft Ihnen bei Vorbereitung der Sanierung und kontrolliert Bauqualität und Baufortschritt.


Frage: Ich habe ein Klinkerhaus und möchte es dämmen, dabei aber die Klinker erhalten. Kann ich das Haus von innen dämmen?

Klaus Kellhammer: Sie können das Haus von innen dämmen, aber ich rate Ihnen davon ab, denn das Dämmen von innen ist bauphysikalisch nicht ganz einfach. Die Dämmung muss vorher vom Fachmann exakt berechnet werden, damit Sie sich keine Feuchte-schäden ins Haus holen. Aber ich würde Ihnen ohnehin eine ganz andere Methode empfehlen: Lassen Sie den Hohlraum zwischen der äußeren Klinkerverkleidung und dem tragenden Mauerwerk mit Dämmmaterial ausblasen. Das ist heute üblich und funktioniert sehr gut.


Frage: Ich möchte mein Dach neu decken lassen und habe die Absicht, dafür Tondachpfannen zu verwenden. Welche Tonpfanne ist die Beste?

Klaus Kellhammer: Grundsätzlich sollten Sie davon ausgehen, dass sämtliche Tonpfannen für eine einwandfreie Eindeckung geeignet sind. Suchen Sie sich im Dachdeckerhandel eine Pfanne aus, die Ihnen in Form und Farbe gefällt und lassen Sie sich die Ein-deckung Ihres Daches mit dieser Pfanne von ver-schiedenen Dachdeckerfirmen anbieten. Grundsätzlich sollten Sie versuchen, mit der Dachdeckerfirma einen Festpreis zu vereinbaren – und zwar auf Grundlage der VOB (Verdingungsordnung für Bauleistungen). Nach der derzeit gültigen VOB beträgt die Gewährleistung vier Jahre, sofern nichts anderes vereinbart wurde.


Frage: Wir wollen einen Naturdämmstoff, die so genannte Zellulose-Dämmung, im Dachgeschoss einbauen. Jetzt hat man uns erzählt, dass die Wirkung der Dämmung aufgehoben wird, weil wir in den Dachgeschoss-Räumen Latexfarbe verwendet haben. Darunter sind Gipskartonplatten. Stimmt das?

Klaus Kellhammer: Grundsätzlich hat ein Latexanstrich auf die verwendete Wärmedämmung überhaupt keinen Einfluss, so dass nichts dagegen spricht, dass Sie eine Zellulose-Dämmung einbauen lassen. Allerdings müssen beim Einbau einer neuen Dämmung immer auch andere bauphysikalische Kriterien berücksichtigt werden. Fragen Sie besser vorher noch einmal einen unabhängigen Sachverständigen. Er weiß, ob Ihre Pläne bautechnisch in sich stimmig und sinnvoll sind.


Frage: Wir haben unser altes Haus modernisieren lassen. Dabei wurden falsche Fenster eingebaut. Es war vereinbart, dass Fenster Sprossen erhalten, wie sie in den Zeichnungen dargestellt sind. Teilweise sind die Sprossen zwischen den Fensterscheiben angeordnet und andere Sprossen sind auf den Fensterscheiben aufgesetzt. Muss ich mir eine solche Ausführung gefallen lassen?

Klaus Kellhammer: Eine solche Sprossenanordnung ist fachlich nicht in Ordnung und Sie haben Anspruch auf eine entsprechende Nachbesserung, wobei anhand der Baubeschreibung und der Zeichnungen geprüft werden muss, auf welche Sprossenausbildung Sie Anspruch haben. Dies kann ich allerdings am Telefon nicht beantworten, denn mir liegen die Baubeschreibung und die dazugehörigen Pläne nicht vor. Wenn Sie Hilfe brauchen, können Sie sich gern über den Verband Privater Bauherren an mich wenden.


Frage: Wann sollte ich mir einen Sachverständigen holen?

Klaus Kellhammer: Sie sollten sich einen Sachver-ständigen oder eine Sachverständige immer dann holen, wenn Sie Rat brauchen und nicht ohnehin mit einem eigenen Architekten bauen. Grundsätzlich aber so früh wie möglich. Wollen Sie ein Schlüsselfertighaus kaufen, dann lassen Sie Ihren Sachverständigen schon den Vertrag bautechnisch prüfen. Wollen Sie ein altes Haus privat kaufen, dann nehmen Sie den Sachver-ständigen mit zur Besichtigung. Sie können so viel Geld sparen – von den Nerven ganz zu schweigen.


Frage: Ich möchte einen sanierten Altbau von einem Bauträger kaufen. Der von der Firma vorgelegte Blankovertrag ist nur eine Seite lang und enthält einen Zahlungsplan. Ansonsten wird auf die VOB (Verding-ungsordnung für Bauleistungen) verwiesen. Ist das in Ordnung?

Klaus Kellhammer: Zu einem Vertrag gehören eine ausführliche Baubeschreibung und Zeichnungen des Hauses. Grundsätzlich aber gilt: Ein kurzer Vertrag ist in der Regel ein guter Vertrag. Lange Verträge enthalten oft Klauseln, die die normalen gesetzlichen Bauherren-rechte beschneiden sollen. Die VOB, Teil B, muss Ihnen übergeben werden, wenn sie Vertragsbestandteil werden soll. Es reicht nicht, wenn der Bauträger Ihnen nur Einsicht gewähren will. Lassen Sie trotzdem noch einmal einen Fachmann über den Vertrag schauen. Sicher ist sicher.


Frage: Wo kann ich mich über die wirtschaftliche Lage der Baufirma am besten erkundigen?

Klaus Kellhammer: Am sichersten ist eine Bank- oder eine Schufa-Auskunft, die Sie über ihre finanzierende Bank einholen sollten. Denn auch die Bank hat ein großes Interesse daran, dass Sie ein solides Bauunternehmen beauftragen.


Frage: Ich möchte mein altes Haus umbauen, gerne auch mit eigenem Architekt, aber ich fürchte, viele Architekten haben kein ernsthaftes Interesse am sparsamen Bauen, weil ihr Honorar prozentual mit der Bausumme steigt. Wie kann ich dem vorbeugen?

Klaus Kellhammer: Grundsätzlich sind Architekt und Bauherr an die HOAI gebunden, die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Sie legt Mindest- und Höchstsätze fest, je nach Anspruch der Bauaufgabe. Innerhalb dieses Rahmens können die Vertragspartner das Honorar frei vereinbaren und schriftlich festlegen. Ohne schriftliche Vereinbarung gelten jedoch nur die Mindestsätze.