Die Tilgungsrate spielt beim klassischen Annuitätendarlehen eine entscheidende Rolle. Sie beeinflusst die monatliche Belastung, die Laufzeit des Kredits und den Zinssatz. Zunächst gilt: Je höher die Tilgungsrate gewählt wird, desto mehr Geld muss der Investor pro Monat für die Kreditrückzahlung aufwänden. Dennoch bedeutet eine hohe Tilgung unterm Strich eine Ersparnis für den Investor. Klingt paradox, ist aber ganz einfach: je höher die Anfangstilgung, desto kürzer die Laufzeit des Kredits. Auch die Höhe des Zinssatzes kann durch die Tilgung beeinflusst werden.

Ein kompliziertes finanzmathematisches Schema bewirkt, dass das Baudarlehen früher zurückgezahlt ist je höher die Anfangstilgung ausfällt. Grund: Das Verhältnis zwischen Tilgung und Zinsanteil wendet sich so schneller zugunsten der Tilgung. Im Ergebnis hat der Käufer seine Schuld wesentlich früher zurückgezahlt und dadurch viele Zinsen gespart. So dauert die Rückzahlung eines zehnjährigen Hypothekenkredits mit vier Prozent Effektivzins und einer Anfangstilgung von einem Prozent mehr als vierzig Jahre! Würde der Investor dagegen neun Prozent Zinsen schultern müssen, wäre das Darlehen bereits nach 25 Jahren und 8 Monaten abgezahlt.

Eine hohe Tilgungsrate kann auch den Zinssatz des Darlehens verringern. Als Faustregel gilt: je höher die Tilgung, desto niedriger der Zinssatz. Denn eine Tilgungsrate von mehr als einem Prozent ermöglicht es der Bank, das für den Kredit nötige Geld entsprechend günstiger am Kapitalmarkt zu besorgen. Zwar geben nicht alle Banken freiwillig den Zinsvorteil an die Kunden weiter, aber wer seine Sparchancen kennt, hat gute Karten den ein oder anderen Zehntelprozentpunkt herauszuhandeln. Allgemein sinkt der so genannte Einstandszins, also der Zinssatz, den die Bank am Kapitalmarkt zahlen muss, bei Baukrediten mit zehnjähriger Zinsbindung um etwa 0,05 bis 0,1 Prozent, wenn statt einem Prozent drei Prozent Anfangstilgung gewählt werden. Wird das Darlehen innerhalb der Zinsbindungsfrist komplett zurückgezahlt, sind sogar bis zu 0,25 Prozent Zinsnachlass drin. Dem Immobilienkäufer winken dadurch etliche Tausend Euro Zinsersparnis!

Wichtig für die Höhe des Zinssatzes ist ferner die Summe des Eigenkapitals. Viele Baufinanzierer verlangen für Kredite, die 60 Prozent des Immobilienwertes übersteigen, einen Risikozuschlag. Der Aufpreis liegt in der Regel zwischen 0,1 und 0,3 Prozent. Ab 80 Prozent Beleihungsaufwand senken viele Geldinstitute bereits den Daumen und vergeben keine Kredite mehr. Das bedeutet: Immobilienkäufer sollten, um überhaupt Chance auf einen günstigen Kredit zu haben, wenigstens 40 Prozent des Kaufpreises aus Eigenmitteln bestreiten können. Bei einem Objektpreis von 300.000 Euro wären dies 120.000 Euro.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Kaufnebenkosten wie Maklergebühren, Notarkosten oder Grunderwerbsteuern zum Kaufpreis hinzugerechnet werden müssen und das Eigenkapital schmälern. Betragen die Kaufnebenkosten zehn Prozent, so sind in unserem Beispiel weitere 30.000 Euro Eigenmittel nötig, um eine Eigenkapitalquote von 40 Prozent zu erreichen! Tipp: Kapital aus Bausparverträgen zählen Banken zu den Eigenmitteln. Wer Monat für Monat einen kleinen Betrag in einen Bausparvertrag überweist, hat es - auch dank staatlicher Förderung - am Ende oft leichter, die geforderte Eigenkapitalquote zu erreichen.

© Insignio (mg)

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