Grundvoraussetzung einer jeden Baufinanzierung ist eine solide Finanzkalkulation. Käufer müssen realistisch ermitteln, wie viel Geld ihnen monatlich für die Finanzierung zur Verfügung steht. Die individuelle Leistungsfähigkeit sollte nachhaltig und belastbar eingeschätzt werden, schließlich laufen Finanzierungen oft bis zu 30 Jahren. Wer bis an seine Leistungsgrenze plant, dem kann schon eine geringfügige Verschlechterung des monatlichen Budgets, zum Beispiel durch vorübergehende Krankheit oder Arbeitslosigkeit, in arge finanzielle Bedrängnis bringen. Um eine solide Kalkulation zu erreichen, sollten Sie Nebeneinkünfte wie 400-Euro-Jobs oder Aushilfstätigkeiten nicht zu den monatlichen Einkünften hinzuzählen. Das gleiche gilt für unregelmäßige Leistungen wie Urlaubs- oder Weihnachtsgeld oder einmalige Sonderzahlungen Ihres Arbeitgebers.

Neben einem Überschuss beim monatlichen Finanzaufwand sollten Käufer unbedingt eine feste "eiserne Reserve" einplanen. Zwei bis drei Netto-Monatsgehälter sollten als Liquiditätsreserve immer vorhanden sein, falls kurzfristig eine neue Waschmaschine benötigt wird oder die Autowerkstatt eine teure Rechnung ins Haus schickt. Wer dann sein Girokonto überziehen oder einen Ratenkredit aufnehmen muss, der hat nicht nur teure Kreditzinsen zu tragen, sondern auch eine zusätzliche monatliche Belastung. In diesem Zusammenhang ist außerdem wichtig, dass Sie bei der Ermittlung ihres Eigenkapitals nicht den letzten Cent verplanen, um "auf Teufel komm raus" die monatliche Belastung zu senken. Lieber etwas Kapital auf einem Tages- oder Festgeldkonto beiseite legen, damit für Notfälle eine Finanzreserve vorhanden ist.

Jeder Immobilienerwerb erfordert ein bestimmtes Maß an Eigenmitteln. Finanzierungen zu einhundert Prozent durch ein Kreditinstitut sind nicht ratsam, da dies die finanzielle Belastung des Käufers meist übersteigt. Zudem ist das Risiko für Käufer und Geldgeber überproportional hoch, weshalb der Erwerber mit erheblichen Zinszuschlägen rechnen muss. Banken und Versicherungen verlangen in der Regel wenigstens 20 Prozent Eigenkapital, damit eine Finanzierung überhaupt zustande kommt. Den günstigsten Zinssatz erhalten Käufer aber meist erst ab 40 Prozent Eigenkapital. Beispiel: Bei einem Objekt, das 250.000 Euro kostet, sollten idealerweise 100.000 Euro Eigenmittel vorhanden sein, andernfalls drohen Zinszuschläge. Tipp: Angesparte Bausparguthaben zählen Banken zu den Eigenmitteln. Wer bereits fleißig in einen Bausparvertrag eingezahlt hat, der kann das Geld in die Finanzierung einbinden und erreicht schneller die 40-Prozent-Grenze.

Bei der Ermittlung des Kaufpreises dürfen Sie die Nebenkosten nicht vergessen. Um Gebühren wie Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent), Notar (1,5 Prozent) und Grundbuchamt (1 Prozent) kommen Käufer nicht herum. Wird das Objekt über einen Makler erworben, fallen weitere Kosten an. Die Nebenkosten sind zum Kaufpreis zu addieren, erst dann können Sie prüfen, ob ihr Eigenkapital auch wirklich die angestrebten 40 Prozent der Gesamtkosten erreicht.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang, ob sich das Geldinstitut bei der Kreditvergabe am tatsächlichen Kaufpreis oder am Beleihungswert orientiert. Der Beleihungswert entspricht dem Kaufpreis des Objekts abzüglich eines Risikoabschlags von 10 bis 20 Prozent, um Marktschwankungen aufzufangen. Kostet ein Haus beispielsweise 250.000 Euro und plant die Bank einen Risikoabschlag von zehn Prozent ein, sinkt der Beleihungswert auf 225.000 Euro. Folge: Dem Käufer wird nur ein zinsgünstiges Darlehen in Höhe von 135.000 Euro angeboten (60 Prozent von 225.000 Euro). In diesem Fall sind höhere Eigenmittel vonnöten, um den tatsächlichen Kaufpreis zu stemmen.

Bei der Suche nach einer günstigen Finanzierung sollten Sie nicht nur die Zinssätze vergleichen, sondern auch die Nebenbedingungen. Verlangt eine Bank zum Beispiel Bereitstellungszinsen, kann dies die Finanzierung verteuern. Vermeiden Sie auch Extrakosten bei Sondertilgungsrechten. Bei vielen Hypothekendarlehen fallen je nach Tilgungsmöglichkeit Zinsaufschläge von 0,05 bis 0,12 Prozent an. Das muss nicht sein. In Bausparverträge können Sie zum Beispiel jederzeit Sonderzahlungen leisten – und das gebührenfrei!

Eine kurze Zinsbindung minimiert zwar wegen des niedrigeren Zinssatzes die monatliche Rate, doch bei der Anschlussfinanzierung kann das dicke Ende lauern. Wenn die historisch niedrigen Zinsen in der Zwischenzeit in die Höhe geschnellt sind, verteuert sich die Gesamtfinanzierung. Besser ist es, die günstigen Zinsen langfristig zu sichern. 15 oder gar 20 Jahre Zinsbindung bringen Investoren erhebliche Planungssicherheit. Bei manchen Anbietern ist sogar eine Komplettfinanzierung mit einem für die gesamte Laufzeit festen Zinssatz möglich.

Beim Immobilienerwerb müssen unbedingt Risiken bedacht und abgesichert werden. Gerade Familien sollten das Risiko des Ausfalls des Hauptverdieners nicht unterschätzen. Damit die Familie im Ernstfall nicht mit leeren Händen da steht, sind eine Risikolebensversicherung und eine Berufsunfähigkeitsversicherung in entsprechender Höhe praktisch unerlässlich. Sind die Kinder noch klein, sollte sich auch der Elternteil, der in erster Linie für die Kinderbetreuung zuständig ist, gegen gesundheitliche Risiken absichern. Im Ernstfall muss nämlich auf eine Haushaltshilfe zurückgegriffen werden – und die kostet Geld. Wer selber baut, der ist außerdem auf eine Bauherrenhaftpflichtversicherung angewiesen. Sie reguliert sämtliche Unfälle, die auf bzw. an der Baustelle passieren.

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