Grundsätzlich gilt: Alle Wohnräume gehören vollständig zur Grundfläche, also Wohnzimmer, Kinder- und Schlafzimmer sowie das Gästezimmer. Auch Wirtschaftsräume wie Küchen, Bäder, Toiletten sowie Speise- und Besenkammer werden komplett zur Wohnfläche hinzugezählt. Weniger bekannt ist, dass auch Wintergärten, Schwimmbäder, Hobbykeller sowie Balkone und Terrassen die Wohnfläche vergrößern. Allerdings macht der Gesetzgeber zwischen den einzelnen Räumen Unterschiede. Je nach Nutzbarkeit fällt der Flächenanteil der einzelnen Räume an der Gesamtfläche unterschiedlich hoch aus. Manche Grundflächen werden zu 100 Prozent erfasst, andere nur zu 50 oder 25 Prozent. Die unterschiedliche Berechnung hängt zum Beispiel davon ab, ob ein Raum ganzjährig oder vollflächig nutzbar ist. Ist keine Heizung vorhanden oder besteht der Raum zum großen Teil aus tief hängenden Dachschrägen, kann er nur eingeschränkt genutzt werden und wird deshalb mit geringer Fläche erfasst.

Zu den teilnutzbaren Räumen zählen zum Beispiel unbeheizte Wintergärten, Schwimmbäder und Hobbyräume. Ihr Raumanteil fließt jeweils nur zu 50 Prozent in die Wohnflächenberechnung ein. Anders sieht es bei beheizbaren Wintergärten aus, diese zählen zu den ganzjährig bewohnbaren Räumen und zählen daher vollständig zur Wohnfläche.

Unbestimmter ist die Sachlage bei Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen. Hier wird ein Anrechnungswert von 0 bis 50 Prozent der Fläche angenommen, abhängig von der örtlichen Gegebenheit. Ist der Balkon sehr klein oder liegt er an einer lauten Straße, fällt der Flächenansatz meist gering aus. Laut der jüngsten Wohnflächenverordnung, die am 1. Januar 2004 in Kraft getreten ist, wird im Regelfall der Mittelwert angenommen, also 25 Prozent. Der frühere Richtwert von 50 Prozent für Balkone und Terrassen besteht für ältere Objekte allerdings fort, sofern keine bauliche Veränderung eine Neuberechnung der Fläche erforderlich macht. Für Neubauten gilt der neue Richtwert von 25 Prozent. In diesem Zusammenhang brachte die jüngste Wohnflächenverordnung eine wichtige Neuerung: Will der Vermieter einen höheren Flächenansatz geltend machen, muss er dies nun ausdrücklich begründen.

Neben der Nutzbarkeit ist der jeweilige Zuschnitt des Raumes entscheidend für die Flächenerfassung. Nischen, Erker oder Dachschrägen können die Nutzung einschränken und fließen deshalb nur anteilig in die Gesamtfläche ein. Es gilt: Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe zwischen einem und zwei Metern werden nur zur Hälfte angesetzt. Alles, was höher ist, wird zu 100 Prozent berücksichtigt; beträgt die Raumhöhe weniger als einen Meter, findet kein Flächenansatz mehr statt. Für Treppen mit mehr als drei Stufen und Treppenabsätze sowie Schornsteine, Pfeiler und Mauervertiefungen mit weniger als 13 cm Tiefe erfolgt ebenfalls keine Flächenberechnung. Anrechnungsfrei bleiben auch Zubehörräume, die sich außerhalb der Wohnung befinden, etwa Keller- und Abstellräume, Waschküchen, Trocken- und Heizungsräume sowie Garagen.

© Insignio (ge)
Fotos: Wintergarten Fachverband e.V.