Alte Gemäuer zeigen ihre Mängel meist ehrlich. Je nach Baujahr gibt es typische Schwachstellen. Nicht selten gibt es bei Häusern aus den 20er und 30er Jahren keine Trittschalldämmung (Holzbalkendecken). Doppel- und Reihenhäuser haben generell nur eine gemeinsame Wand mit dem Nachbarhaus. Folge: Geräusche aus dem Nebengebäude. In den 50er und 60er Jahren wurden geneigte Dächer und Fassaden oft mit Asbestzement-platten verkleidet, die heute als Sondermüll entsorgt werden müssen. Andere Mängel erkennen nur Experten im Detail, deren Beratung sich bei ernster Kaufabsicht lohnt. Architekten und Bauingenieure brauchen häufig nur eine Stunde für die Visite und liefern eine Mängelliste samt notwendiger Modernisierungskosten. Diese Beratung kostet ab 120 Euro aufwärts. Das Geld amortisiert sich schnell, wenn der Auftraggeber mit Hinweis auf die gefundenen Mängel den Preis drücken kann – oder vor einem Fehlkauf bewahrt wird.

Weitere wichtige Fragen für Kaufinteressenten: Sind alle Sanierungs- oder Erschließungskosten bezahlt? Eventuelle Schwierigkeiten mit der Erbengemeinschaft bedacht? Unangenehme Überraschungen auf beiden Seiten lassen sich nur mit einem "wasserdicht" ausgehandelten Kaufvertrag vermeiden. Vor allem die Betonung einer gerechten Regelung der "Sachmängelhaftung" lohnt. Hinter der in vielen Verträgen enthaltenen Klausel "Unter Ausschluss sämtlicher Gewährleistungsrechte" verbirgt sich zum Beispiel die Vereinbarung, dass der neue Hausherr alle Kosten für anstehende Reparaturen und Sanierungen trägt, sobald die Immobilie in seinem Besitz ist – auch, wenn die Mängel schon lange vor dem Kauf bestanden haben. Fairer ist die vertragliche Zusicherung des Verkäufers, dass ihm gravierende Mängel nicht bekannt sind und er gegebenenfalls die Haftung für ihm bekannte und verschwiegene Mängel übernimmt.

Viele Käufer eines Altbaus schätzen es, dass sie die Modernisierung zeitlich strecken und so an ihre finanziellen Möglichkeiten anpassen können. Der Rat des Architekten in solchen Fällen lautet: Mit einem Fachmann die Abfolge der Baumaßnahmen planen. So kann bei frühen Arbeiten schon berücksichtigt werden, was später noch erfolgen soll. Damit entspannt sich auch die Finanzierung. Häufig muss ein Wertgutachten der Immobilie vorgelegt werden (kostet nicht selten 1.300 Euro). Angesichts langer Bindungsfristen verlangen Kreditgeber nicht so sehr eine aktuell tadellose Bonität, sondern deren gute langfristige Perspektive. Selbst 100-Prozent-Finanzierungen sind dann nicht unmöglich. Der Kunde muss nur die Nebenkosten wie Makler, Notar und Grunderwerbsteuer aus eigenen Mitteln bestreiten. Baufinanzierer sollten zum Ende des Jahres mit drei Problemen rechnen: Leitzinserhöhungen der Europäischen Zentralbank verteuern auch das Baugeld, steigender Wohnungsmangel wird die Hauspreise nicht ewig so niedrig lassen und die Mehrwertsteuererhöhung 2007 verteuert Bauleistungen, Material und Makler-Provisionen.

Das Finanzierungsmodell Konstant besteht aus einem Vorausdarlehen, das durch einen Bausparvertrag nach dessen Zuteilung abgelöst wird. Über die komplette Laufzeit von 25 Jahren bleibt der Beitrag konstant. Kein Risiko der Erhöhung nach der ersten Zinsfestschreibung.

Darlehensabschnitt 1
(bis zur Zuteilung des Bausparvertrages)

Vorausdarlehen Darlehenssumme	180.000 Euro
Zins nominal/ effektiver Jahreszins¹	4,70%/4,80%
Zinsfestschreibung	14 Jahre
Bausparvertrag (Tarif 1 Plus) Bausparsumme	180.000 Euro
Guthabenzins	1,0%
Mindestansparung (in % der Bausparsumme)	35%
Bausparguthaben bei Zuteilung	65.895 Euro
Monatliche Zinsen für das Hypothekendarlehen	705 Euro
Monatliche Sparleistung für den Bausparvertrag	378 Euro
Monatlicher Beitrag für eine Risiko-Lebensversicherung (DLVAG)²	19 Euro

Darlehensabschnitt 2
(ab Zuteilung des Bausparvertrages)

Bauspardarlehen	114.105 Euro
Zins nominal/ effektiver Jahreszins¹	3,50%/4,16%
Tilgungsdauer des Bauspardarlehens	ca. 10 Jahre, 9 Monate
Monatlicher Zins- und Tilgungsbeitrag für das Bauspardarlehen	1.083 Euro

¹ Beispielhafter Zinssatz Vorausdarlehen 4,70% nom., anfänglicher effektiver Jahreszins 4,80% p.a. Konstant ist eine Finanzierungs-Lösung der Allianz Dresdner Bauspar AG. Die monatliche Rate ist abhängig von den aktuellen Zinskonditionen des Vorausdarlehens und der Zinsfestschreibungszeit. Die Werte sind beispielhaft und freibleibend. (Stand: September 2006)

² Eintrittsalter Versicherungsnehmer: 30 Jahre; Versicherungsdauer 14 Jahre; Versicherungsleistung bei Tod: 180.000 Euro; monatlicher Beitrag 29 Euro; monatlicher Beitrag abzgl. Sofortüberschussbeteiligung: 19 Euro. Die in diesen Werten enthaltene Überschussbeteiligung kann nicht garantiert werden. Sie gilt nur dann, wenn die für 2006 festgesetzten Überschussanteile künftig unverändert bleiben. Die Höhe der Überschüsse hängt von der Verzinsung der Kapitalanlagen, dem Verlauf der Sterblichkeit und der Entwicklung der Kosten ab. Dadurch unterliegen die Überschüsse Schwankungen, die sich auch auf die Überschussbeteiligung des einzelnen Vertrags auswirken können. (Stand: September 2006)

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>	Original-Ansicht des Artikels aus AM SONNENPLATZ Ausgabe 4/2006 (PDF)