Viele Kommunen und Bauträger suchen nach Alternativen, um jungen Familien den Weg in die eigenen vier Wände zu erleichtern. Ein Überlegung: Mindert man den Objektpreis um die Grundstücks-kosten, verbilligt sich entsprechend der Immobilienpreis. Bei einem Eigenheim mit einem Verkehrswert von 300.000 Euro könnte sich der Kaufpreis dadurch um bis zu 100.000 Euro verringern.

Ein Schlüssel dazu ist das Erbbaurecht. Die Funktionsweise ist einfach: Der Käufer erwirbt nur die Immobilie, das Grundstück wird dazugepachtet. Der Pachtvertrag ist langfristig angelegt. Er läuft meist zwischen 75 und 99 Jahren und kann anschließend verlängert werden. Der Vorteil des Erbbaurechts liegt auf der Hand: Der Käufer spart sich die Finanzierungskosten für den teuren Grund, dafür zahlt er jeden Monat eine relativ geringe Pachtgebühr. Die Ersparnis macht es vielen Interessenten erst möglich, den Schritt ins eigene Heim zu wagen. Gerade in hochpreisigen Gebieten ist das Erbbau-recht deshalb sehr beliebt.

Trotz unbestrittener finanzieller Vorteile insbesondere in der Anfangsphase gibt es keine Garantie, dass das Erbbaurecht auf alle Zeit einen Finanzbonus sichert. Kaufinteressenten sollten deshalb Alternativen sorgfältig prüfen. Die Möglichkeit des Komplettkaufs, also Immobilie plus Grundstück, ist zum Beispiel dann sinnvoll, wenn die Bauzinsen im Keller sind. Dann schmilzt der finanzielle Vorteil des Erbpachtmodells. Dank niedriger Zinsen dürfte die Belastung für den Abtrag in vielen Fällen kaum höher liegen als die monatliche Pacht – warum also dann nicht auch gleich das Grundstück kaufen? Anders sieht die Sache aus, wenn die Bauzinsen hoch sind. Bei üppigen Finanzierungskosten spielt das Erbpachtmodell seine Stärken voll aus.

Beispiel: Ein Eigenheim würde inklusive Grundstück 250.000 Euro kosten, dank Erbbaurecht zahlt der Käufer nur 175.000 Euro. Davon werden 100.000 Euro zu einem Nominalzins von 4,75 Prozent fremdfinanziert. Bei einem Prozent Anfangstilgung beträgt die monatliche Belastung 480 Euro. Für das 600 Quadratmeter große Grundstück fallen monatlich Pachtgebühren in Höhe von 330 Euro an. Die Gesamtbelastung liegt damit bei 810 Euro. Würde der Käufer das Grundstück mitfinanzieren, ergäbe sich ein Kreditbedarf von 175.000 Euro, die monatliche Belastung stiege auf 838 Euro. Unter diesen Umständen lohnt die Erbpacht kaum, der Käufer würde besser fahren, wenn er das Grundstück gleich mitkaufen würde.

Anders sieht die Sache aus, wenn die Bauzinsen wie im langjährigen Durchschnitt üblich bei 7,5 Prozent Zinsen liegen. Dann betrüge die monatliche Kreditbelastung ohne Grundstückskauf 708 Euro, mit Pachtgebühr 1.038 Euro. Da die Kreditbelastung inklusive Grundstückskauf aber bei 1.240 Euro liegen würde, bringt das Erbbaurecht einen finanziellen Vorteil von rund 200 Euro monatlich!

Eine Unsicherheit bei der Erbpacht besteht darin, dass der Pachtzins regelmäßig entsprechend der Entwicklung des Grundstückswertes angepasst werden kann. Ist der Wert gestiegen, darf der Verpächter die Abgabe anheben. Oft werden bereits bei Vertragsunterzeichnung langjährige Anpassungsvereinbarungen getroffen. Steigende Erbpachtzinsen können den anfänglichen finanziellen Vorteil über kurz oder lang zunichte machen. Im Endeffekt kann es passieren, dass der Pächter stetig mehr für den Erbbauzins aufwenden muss, während der Grundstückskäufer seine Schuld von Monat zu Monat verringert. Nach rund 20 bis 30 Jahren hat der Käufer sein Darlehen in aller Regel getilgt und ist schuldenfrei, der Pächter zahlt dagegen weiter.

Drittens sollten Käufer bedenken, was nach Ablauf der Pachtfrist passiert. Schließlich gehört dem Erwerber zwar das Haus, nicht aber der Grund. Für Familien mit Kindern, die das Objekt später nach Möglichkeit erben sollen, entsteht dadurch eine erhebliche Unsicherheit. Wird der Pachtvertrag nicht verlängert, muss das Haus aufgegeben werden. Da nur ein Käufer in Frage kommt, nämlich der Erbbaurechtgeber, dürfte der Verhandlungs-spielraum zur Erzielung eines akzeptablen Preises gering sein. Wichtig für Käufer ist es daher, möglichst langfristig Rechtssicherheit zu erhalten, bevor sie sich für ein Erbbaurechtsmodell entscheiden.

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