Beim Erwerb einer Immobilie kommen Käufer um Notarkosten, Gebühren für das Grundbuchamt und die Grunderwerbsteuer nicht herum. Wer eine Immobilie über einen Makler erwirbt, der muss zudem Provisions-zahlungen einkalkulieren. Bis zu zwölf Prozent des Kaufpreises können die Nebenkosten im ungünstigen Fall betragen. Damit müssen Sie rechnen:

• Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 Prozent des Kaufpreises (in Berlin 4,5 Prozent), wenn das Objekt aus einer Hand erworben wird. Die Steuer, die normalerweise nur für den Besitz an Grund und Boden erhoben wird, fällt auch für die Immobilie selbst an, wenn man das Objekt zum Beispiel von einem Bauträger oder einem Privat-verkäufer in einem einheitlichen Kaufpreis erwirbt.
• Notar- und Gerichtsgebühren: Immobilienkäufe können in Deutschland nur über einen Notar getätigt werden. Für ihre Dienste berechnen staatlich anerkannte Notare bis zu 2,5 Prozent des Kaufpreises einschließlich Gerichtsgebühren. Die einzelnen Kostensätze legt die öffentliche Hand fest. So darf der Notar bis zu 0,6 Prozent vom Kaufpreis für die Erstellung des Kaufvertrags berechnen. Zusatzkosten entstehen, wenn der Kaufpreis nicht direkt an den Verkäufer, sondern zunächst auf ein Anderkonto des Notars fließt. Hier werden bis zu 0,4 Prozent fällig. Für Eintragungen in das Grundbuch fallen folgende Gebühren an: Auflassungsvormerkung (bis 0,55 Prozent), Grundschuldbestellung (bis 0,55 Prozent von der Kreditsumme), Eigentümerwechsel (bis 0,25 Prozent).
• Maklergebühren: Geschieht der Objektkauf mithilfe eines Maklers, fällt Provision an. Theoretisch sind (je nach Bundesland) bis zu sechs Prozent Provision abhängig vom Kaufpreis möglich.

Zwei Möglichkeiten stehen zur Wahl, um das notwendige Eigenkapital zu errechnen: Erstens können Sie die Kaufnebenkosten zum eigentlichen Objektpreis addieren oder Sie ziehen zweitens die Gebühren direkt vom vorhandenen Eigenkapital ab. Angenommen ein Haus kostet 300.000 Euro. Ohne Maklerprovision fallen etwa sechs Prozent Nebenkosten an, also 18.000 Euro. Damit kostet das Objekt insgesamt 318.000 Euro. Möchten Sie 60 Prozent an Kreditmitteln aufnehmen, benötigen Sie 127.200 Euro (40 Prozent von 318.000 Euro) an Eigenkapital, um den Kauf zu realisieren. Gehen Sie nach Methode zwei vor und ziehen die Nebenkosten direkt vom Eigenkapital ab, müssen Sie so rechnen: Kaufpreis 300.000 Euro, davon 40 Prozent Eigenkapital = 120.000 Euro. Da Sie für die Begleichung der Nebenkosten weitere 18.000 Euro benötigen, erhöht sich das notwendige Eigenkapital auf 138.000 Euro.

Methode eins sieht zwar auf den ersten Blick freundlicher aus, da hier ein geringerer Eigen-kapitalanteil benötigt wird. Unterm Strich nehmen sich beide Finanzierungen aber nicht viel, da bei Methode eins der Kreditbedarf höher ist und deshalb der Käufer mehr Zinsen zahlen muss.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Zusatzkosten in Grenzen zu halten:

1. Kaufpreis drücken: Sämtliche Nebenkosten hängen vom Kaufpreis ab. Je teurer das Objekt, desto höher die Zusatzbelastung! Damit der Kaufpreis sinkt, können zum Beispiel vorhandene Einbauten wie teure Einbauküchen oder exklusive Bäder vom Kaufpreis abgezogen werden. Diese Posten weisen Sie extra aus. Wird die Kaufsumme von zum Beispiel 300.000 Euro um 25.000 Euro reduziert, sinken die Nebenkosten um 1.500 Euro!

2. Maklergebühren: Sie betragen bis zu sechs Prozent vom Kaufpreis. Viele Makler geben sich jedoch mit weniger zufrieden – verhandeln Sie! Günstiger ist es, direkt von Privat oder vom Bauträger zu kaufen, dann entfällt die Vermittlungsprovision.

3. Grunderwerbsteuer: Sie sparen, wenn Sie bei einem Neubau das Grundstück separat kaufen. Zudem sollten Sie den Vertrag über den Hausbau nicht mit dem Grundstücksverkäufer abschließen, sondern das Traumhaus von einer anderen Firma erstellen lassen. Das spart nicht nur Grunderwerbsteuer, sondern auch Notar- und Gerichtskosten.

4. Notar- und Gerichtsgebühren: Sie lassen sich durch Minimierung der Grundschuld verringern. Tipp: Versuchen Sie, bei einem Neubau Grundstücks- und Hauskauf getrennt abzuwickeln (siehe Punkt 3).

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