Fremdwährungskredite funktionieren wie folgt: Der Immobilienkäufer nimmt das Darlehen zum Beispiel in Schweizer Franken oder Japanischen Yen auf. Die Kreditzinsen lagen Anfang 2005 bei etwa nur 1,5 Prozent. Die Auszahlung des Geldes erfolgt in Euro. Die Zinszahlung plus Tilgung geschieht in der fremden Währung. Solange Zinsen und Wechselkurs konstant bleiben oder der Wert der fremden Währung sinkt, bleibt der Vorteil der günstigen Kreditzinsen auf der Seite des Investors. Er muss weniger Euros aufwänden, um die geliehene Summe in Franken oder Yen zurückzuzahlen.

Riskant wird es jedoch, wenn der Wert der Fremdwährung zum Euro steigt oder aber die Zinsen angehoben werden. In beiden Fällen verteuert sich der Kredit. Kursschwankungen sind aber ganz normal und müssen unbedingt in die Finanzierung einbezogen werden. Bereits ein paar Zehntelprozentpunkte Wechselkursdifferenz können bei den großen Summen von Immobilienkrediten dem Käufer sehr weh tun. Da Fremdwährungskredite zudem mit variablem Zinssatz ausgestattet sind, ist das Risiko steigender Kreditzinsen immer mit von der Partie. Hier gilt es, sich vorab über die Zinsentwicklung in dem betreffenden Land zu informieren und sie fortan im Auge zu behalten.

Bei flexiblen Fremdwährungskrediten kann die Darlehenssumme während der Laufzeit in andere Währungen umgetauscht werden. Schätzt die Bank, dass sich der Euro zu einer anderen Währung stärker entwickeln wird als zur bestehenden Devisenrelation, kann sie das Darlehen in die andere Währung umtauschen. Diese Vorgehensweise erscheint sinnvoll, sie birgt aber Risiken. Denn wenn der Währungsmanager kein glückliches Händchen bei der Währungswahl hat, kann sich der Zinsvorteil für den Kreditnehmer schnell in Luft auflösen. Das Risiko einer falschen Entscheidung muss der Kunde in der Regel selbst tragen.

Auch der Tilgungsmodus kann Stolpersteine bergen. Häufig bleiben Fremdwährungskredite tilgungsfrei und das für die Rückzahlung notwendige Geld wird separat angespart. Hierbei müssen Kreditnehmer aufpassen, dass zum Beispiel die in Frage kommende Lebensversicherung realistische Ablaufprognosen gibt. Wer ganz sicher gehen möchte, sollte lediglich mit der garantierten Ablaufleistung planen. Die Tilgung über einen Aktienfondssparplan ist sicherheitshalber nur für einen Teil der Darlehenssumme vorzusehen. Reicht der anvisierte Ertrag am Ende nicht, um das Darlehen zurück zu zahlen, muss der Käufer eventuell zuschießen - das aber können sich nur finanzstarke Investoren leisten.

Immobilienkäufer und Bauherren sollten sich genau überlegen, ob sie trotz der nicht unerheblichen Risiken auf ein Fremdwährungsdarlehen setzen wollen. Wer unsicher ist bzw. sehr knapp kalkulieren muss, fährt mit einer soliden, berechenbaren Finanzierung in der Regel besser. Da die Bauzinsen derzeit auf Tiefstständen rangieren, sollten Investoren eher die sichere Variante wählen und auf eine Finanzierung mit einem Bausparvertrag setzen.

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