Bestandsimmobilien rücken wieder stärker in den Blickpunkt des Immobilienmarktes. Besonders bei Altbauten ist neben der meist günstigen und zentralen Lage vor allem der Preis ein entscheidendes Kaufkriterium: Gegenüber Neubauten lassen sich rund 30 Prozent sparen. Immobilienkäufer mussten für ein Einfamilienhaus im vergangenen Jahr in Westdeutschland durchschnittlich 170.000 Euro ausgeben. Von der Ersparnis gegenüber einem Neubau müssen allerdings die notwendigen Investitionen in Sanierung und Modernisierung abgezogen werden. Und die können je nach Zustand und Energiebedarf nicht unerheblich sein.

Etwa 80 Prozent des Gebäudebestands wurden vor 1978 und damit vor der ersten Wärmeschutzverordnung errichtet. Außenwände und Dachflächen sind oftmals ungedämmt und verursachen daher hohe Wärmeverluste. Der bauliche Wärmeschutz dieser Gebäude wurde meist nur durch nachträglich eingebaute Isolierfenster verbessert. Ineffiziente Heizsysteme erhöhen den Energiebedarf zusätzlich.

Seitdem die Energie-Einsparverordnung (EnEV) im Februar 2002 in Kraft getreten ist, gelten verschärfte Grenzwerte für den Energieverbrauch von Gebäuden. Neubauten müssen seitdem den Niedrigenergiehaus-Standard erfüllen, und auch für Altbauten schreibt die EnEV zum Teil zwingend bauliche Maßnahmen vor. Viele Eigentümer müssen deshalb ihre alten Heizanlagen erneuern und den Wärmedämmstandard erhöhen.

Für Laien ist es schwierig zu erkennen, mit welchen Baumaßnahmen sich der Energieverbrauch effektiv senken lässt. Hier bieten Profis Unterstützung: Energieberater checken das Haus und erstellen einen Energiepass. Dieser dokumentiert die wesentlichen Energiebedarfskennzahlen, also auch den Heizwärmebedarf. Der Pass ist zwar nur bei Neubauten Pflicht, aber gerade im Altbau ist er sinnvoll.

Beispielsweise sind Heizkessel, die vor Oktober 1978 in Betrieb gingen, bis Ende 2006 zu ersetzen. Erfolgte ein Brenneraustausch nach Oktober 1996, verlängert sich diese Frist um zwei Jahre. Spätestens beim Eigentümerwechsel einer Immobilie muss das Althaus weitere EnEV-Standards erfüllen: Nicht begehbare, aber zugängliche Dach-Geschossdecken sind bis Ende 2006 nachträglich zu dämmen. Bei schlecht isolierten Wänden fordert die Norm eine zusätzliche Dämmschicht, wenn der Außenputz ohnehin zu erneuern ist. Außerdem müssen Heizungs- und Warmwasserrohre in nicht beheizten Räumen vor Wärmeverlusten geschützt werden.

Wer sich für einen Bestandskauf entscheidet und seine Immobilie modernisiert, kann mit staatlicher Förderung rechnen. Umbauten mit dem Ziel, die Energiebilanz eines Hauses zu verbessern, unterstützt der Gesetzgeber durch zinsgünstige Darlehen aus dem "CO2-Gebäudesanierungs-Programm" der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW).

Besonders attraktiv: Für kombinierte Energiespar-Maßnahmen - beispielsweise Wärmedämmung der Außenwände, der Kellerdecke und des Daches, Austausch der Fenster sowie der Heizung - gelten Zinsen von derzeit weniger als drei Prozent. Zusätzlich übernimmt der Staat 20 Prozent des Kredits, wenn das Gebäude 1978 oder früher errichtet wurde. Dazu muss das sanierte Gebäude jedoch Niedrigenergiehaus-Standard erreichen. Außerdem unterstützt die KfW mit dem Förderprogramm u.a. den Einbau von Erdwärmetauschern, Fotovoltaik-Anlagen, Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien und Brennstoffzellen.

Während der Heizenergiebedarf eines durchschnittlichen, nicht sanierten Altbaus bei rund 20 Litern Heizöl pro Jahr und Quadratmeter liegt, können fachgerecht sanierte Altbauten bei konsequenter Umsetzung aller technischen Möglichkeiten sogar die Energieeffizienz eines modernen Neubaus erreichen.

Ein Musterbeispiel für energieeffiziente Gebäudesanierung findet sich in Ludwigshafen, wo das nach eigenen Angaben erste 3-Liter-Haus unter Deutschlands Altbauten steht. Bewohnt wird das Haus von neun Mietparteien, die sich nun über eine niedrige Heizkostenabrechnung freuen können. Für den Mieter einer 100-Quadratmeter-Wohnung reduzieren sich die jährlichen Heizkosten von ehemals 700 Euro auf nunmehr 100 Euro. Der Einspareffekt ist im Wesentlichen auf folgende Faktoren zurückzuführen: eine zusätzliche Dämmung der Außenwände mit 20 Zentimetern dicken Neopor-Platten, eine hochgradig luftdichte Gebäudehülle, den Einsatz moderner Gas-Brennwertheizung sowie einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung.

Damit nicht genug. Einige der Wohnräume verfügen sogar über einen Innenputz mit so genannten Latentwärmespeichern. Diese können Wärme, z.B. an heißen Sommertagen, aufnehmen und schließlich zeitverzögert wieder abgeben. Und zukünftig soll eine im Keller installierte Brennstoffzelle das Haus umweltfreundlich mit Strom und Wärme versorgen.

© Insignio (cp)
Fotos: Initiative "jetzt!", BASF